Ako vyberať hypotéku
Hypotéka je účelový úver na bývanie, ktorý je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. V prípade, že úver nebudete splácať, banka je oprávnená uspokojiť svoju pohľadávku voči Vám predajom nehnuteľnosti. Vzhľadom k tomu, že ide o Váš domov, je zrejmé, že bude vo Vašom záujme splácať úver riadne a včas. Vďaka tomu je riziko banky veľmi malé, čo umožňuje poskytovať veľmi výhodné úrokové sadzby.
Fixácia sadzby je obdobie, v ktorom Vám banka garantuje nemennú úrokovú sadzbu. Voľba dĺžky fixácie záleží na Vašom osobnom sklonu k riziku. Keď chcete mať istotu, voľte fixáciu dlhšie, ale za túto istotu zaplatíte mierne vyšším úrokom. Špekulovať na pokles alebo na vzostup sadzieb je pre laika docela zbytočné. Všetky očakávania trhu sú už obsiahnuté v úrokových sadzbách. Ak banka očakáva v budúcnosti pokles sadzieb, je možné, že dlhšie fixácie budú aj nižšie ako treba jednoročné fixácie.
Pri voľbe fixácie je ďalej potrebné zvážiť možnosť predčasného splatenia hypotéky. Na konci fixácie je zvyčajne možné hypotéku predčasne splatiť, alebo znížiť výšku úveru, alebo dokonca prejsť s hypotékou k inej banke, ktorá Vám poskytne lepšie podmienky.
Dnes je už možné uzavrieť aj zmluvu bez fixácie - tzv plávajúce sadzba.
Pri voľbe banky či dĺžky fixácie treba brať do úvahy aj ďalšie faktory. Väčšina bánk uvádza sadzby pre nových klientov. Sadzby pre existujúcich klientov sú pritom vyššie (niekedy aj výrazne), tieto ale banky nezverejňujú. Voľba treba naoko výhodné jednoročné fixácie sa môže ukázať ako chyba. Po roku Vám totiž banka ponúkne už úrokovú sadzbu pre existujúcich klientov (väčšinou vyššie). A treba jednoročná fixácia pre existujúcich klientov môže byť drahšie ako trojročná pre nových klientov. Keby ste pred rokom ako nový klient zvolil dlhšiu fixáciu, bolo by to pre Vás výhodnejšie. Skúste sa opýtať hypotekárneho pracovníka banky pri voľbe fixácie na to, aké sadzby by ponúkol za rovnakých okolností existujúcim klientom.
Nemenej dôležitý faktor ovplyvňujúci cenu úveru je poistenie. Prakticky všetky banky budú požadovať poistenie nehnuteľnosti. To je záruka pre banku, že v hypotetickom prípade, že Váš dom spadne, bude zničený povodní, požiarom a podobne, úver bude zaplatený z poistenia, a vy si tým pádom budete môcť zobrať nový úver na novú nehnuteľnosť. Toto poistenie sa pritom nevzťahuje na zariadenie bytu, ale zjednodušene povedané len na stene.
Niektoré banky navyše požadujú, aby ste si uzavreli životné poistenie pre prípad smrti. Poistenie sa vyžaduje najmä v prípade, že je pomer zabezpečenie blízky 100%. Toto poistenie by zabezpečilo splatenie úveru v prípade Vašej smrti a dedičstvo by potom nebolo zaťažené úverom. Ročné poistenie je pritom docela drahé, môže robiť aj 0.3% z výšky úveru. V prípade, že máte deti alebo partnera, je dobré toto poistenie mať, tak v prípade Vašej smrti neprídu o strechu nad hlavou. V opačnom prípade je ale toto poistenie celkom zbytočné. Pri výbere banky vezmite tiež do úvahy, či toto poistení banka požaduje, alebo nie a zohľadnite to vo svojich prepočtoch. Niekedy banky ponúkajú poistenie u partnerskej poisťovne a ponúkajú za to nižšiu úrokovú sadzbu.
Väčšinou banky uvádzajú sadzby "od" alebo minimálne sadzby, niektoré tzv garantované sadzby, alebo oboje. Garantovanú sadzbu dostane každý klient, ktorý dosiahne na hypotéku. Lepšie sadzbu potom môžete dostať, ak Vaše príjmy poskytujú dostatočnom rezervu (bohatšie dostanú lepšiu sadzbu), alebo keď je hypotéka vzhľadom k hodnote nehnuteľnosti nižšej (tzv. LTV - loan to value - pomer úveru a ceny nehnuteľnosti). Niektoré banky uvádzajú osobitne sadzby pre rôzne LTV.
Ďalším faktorom ovplyvňujúcim cenu úveru sú mesačné poplatky za vedenie úveru. Nezabudnite ich zohľadniť vo svojom výpočte. Potom sú tu ďalšie jednorazové poplatky - za poskytnutie úveru, za ocenenie nehnuteľnosti a často Vás môže zaskočiť poplatok za "čerpanie úveru na návrh na vklad". Ten zaplatíte, ak čerpáte úver skôr, než kataster zapíše záložné právo banky, čo je docela častý prípad.